מיסוי הכנסות שכר דירה למגורים

החלופות המוצעות כיום לקבלת פטורים שונים ממס הכנסה:

חלופה 1: פטור ממס הכנסה, או, פטור חלקי ממס הכנסה (מתואם).

חלופה 2 – מס מחזור בשיעור של 10%.

חלופה 3 – מס שולי על ההכנסות משכירות.

על אילו הכנסות אפשר לקבל פטור מלא? מהם התנאים ההכרחיים?

הכנסות פטורות ממס בישראל עד תקרה של 5,090 ש"ח בחודש בשנת המס 2019.

תנאים לדרישת הפטור

1. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.
2. הדירה משמשת למגורים לפי טיבה.
3. הדירה אינה רשומה או חייבת ברישום בספרי המשכיר.
4. השוכר אישר בחתימת ידו כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.

מקרים בהם נוכל לקבל פטור חלקי:

הכנסות פטורות ממס חלקי עד תקרה של 10,180 ש"ח בחודש

הכנסות מהשכרת דירת מגורים (אחת או יותר) בישראל, או באזור מעל התקרה ועד למכפלת התקרה (בין 5,090 ש"ח לבין 10,180 ש"ח בחודש) פטורות ממס באופן "מתואם". הפטור מתואם באופן שבו סכום ההכנסה החודשית מעל לתקרה מקטין את התקרה בהפרש בין שכר הדירה החודשי לבין התקרה.

המס התחילי להכנסה פסיבית הוא 31% בידי אדם שטרם מלאו לו 60.

ו- 10% בידי מי שמלאו לו 60.

לדוגמה:

הכנסות משכר דירה הינן 6,090 ש"ח בחודש, (1,000 ש"ח מעל התקרה) הפטור המתואם הוא 4,090 ש"ח בחודש ויחול חיוב במס השולי על 2,000 ש"ח.

מי רשאי לשלם מס מחזור בשיעור 10% ומה התנאים לכך?
יחיד שהכנסתו מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל ואינה הכנסה מעסק יכול לבחור חיוב במס בשיעור 10% על ההכנסה (מס מחזור).
יחיד אשר בחר בחיוב מס בשיעור 10% אינו זכאי לנכות הוצאות בייצור ההכנסה לרבות פחת או הפחתה אחרת.
חיוב במס כאמור מותנה בתשלום מקדמה (בשיעור 10%) בתוך 30 ימים מתום שנת המס ואם לא שילם את קרן המס במועד ייווספו לקרן המס ריבית והפרשי הצמדה.

מה ההשלכות על מסלול מס שולי?

יותרו מלוא ההוצאות שהוצאו בייצור הכנסות דמי השכירות. הוצאות כאמור כוללות הוצאות מימון בתנאים מסוימים, פחת, בדרך כלל בשיעור 2% מעלות דירה כולל המקרקעין, או, הפחתה אחרת.
המס השולי החל על הכנסת היחיד/ה ,מס תחילי 31% ולמי שמלאו 60 שנה 10%.

מומלץ לבדוק האם התרת הוצאות עלולה להוביל להפסד אשר ניתן להעברה לשנים הבאות ולקיזוז כנגד הכנסה מאותו נכס מקרקעין. בדיוק בגלל סיבות אלו אנשים רבים בוחרים להשקיע בבודפשט או בנדל"ן בגרמניה או במדינות אחרות בחו"ל .

החלופות לנכסים שנמצאים מחוץ לישראל:

 חלופה 1 : מס בשיעור 15% על ההכנסות

יחיד שבידו הכנסה מדמי שכירות בגין השכרת מקרקעין מחוץ לישראל (בין דירות ובין מבנים אחרים שאינם דירות) אשר אינה הכנסה מעסק בידו יכול לבחור חיוב במס בשיעור 15% בלבד אולם יהיה זכאי לנכות פחת בלבד.
יחיד אשר בחר בחיוב במס בשיעור 15% אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה או מהמס החל עליה לרבות הזכות להפחית בהתאם להוראות הפקודה את מסי החוץ אשר שולמו מחוץ לישראל.
יחיד כאמור שאינו חייב בהגשת דין וחשבון בשנת המס מסיבה כלשהי יוכל לדווח על ההכנסה ולשלם מקדמה בגינה באמצעות מנגנון הדיווח המקוצר.

חלופה 2 – מס שולי על ההכנסות

יותרו בניכוי הוצאות בייצור ההכנסה, פחת או הפחתה אחרת וכן יותר זיכוי בשל מיסי חוץ ששולמו.

ההשלכות לגבי מע"מ וביטוח לאומי:

 מע"מ- חוק מע"מ פוטר ממע"מ עסקאות להשכרה למגורים שאינה עולה על 25 שנים.

ביטוח לאומי- בהתאם לחוק הביטוח הלאומי הכנסה משכר דירה הפטורה ממס, הכנסה החייבת במס מחזור בשיעור 10% וכן הכנסה מהשכרת מקרקעין בחו"ל פטורה מביטוח לאומי.

הכנסה החייבת במס שולי – יחול חיוב בביטוח לאומי בשיעור 12% כאשר הכנסה מדמי שכירות עולה על 25% מהשכר הממוצע, החל מהשקל מעל 25% מהשכר הממוצע בחודש.

טיפ למשכירי הדירות

• מומלץ לכל בעל נכס לבחון מידת ההבחנה והכדאיות של כל מסלול מיסוי בהתאם לנתוניו האישיים כגון שיעור המס השולי שלו , גובה דמי השכירות וכדומה, בטרם הוא בוחר את שיטת הדיווח למס הכנסה – הכלכלית ביותר עבורו.
• כשליש ממשכירי הדירות מעלים מס ,תחום השכרת הדירות הוא מהמקלים ביותר שקיימים מבחינת המיסוי. כדאי לשלם ולשאת במס.
• במידה ולא דיווחתם על ההכנסות שלכם ולא שילמתם מסים כנדרש, ניתן לפנות לרשות המסים בהליך גילוי מרצון. כמו כן, קיימים פתרונות נוספים בהתאם לנסיבות המקרה. מומלץ לקיים התייעצות בעניין זה כדי למנוע העמדה לדין פלילי וכן תשלומי מיסים הכוללים הצמדה, ריבית וקנסות.

חברת אלי מנחם ושות' – משרד רואי חשבון