מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין הוא תחום התמחותו של כל מי שמתמחה בעסקאות מקרקעין. בעקרון לכל עסקת מקרקעין קטנה או גדולה ישנו מיסוי מקרקעין וגם בעסקאות של שכירות לתקופות קצרות, אשר בהן המיסוי הוא בתחום מס הכנסה, ניתן למצוא נגזרת הקשורה למס שבח.

הרעיון הבסיסי המוכר של מיסוי מקרקעין מדבר על מערכת של פטורים במקרים של מכירות של דירות מגורים. בדרך כלל ידוע למוכרי דירות כי מגיע להם פטור פעם בארבע שנים וחלקם מכירים פטור נוסף עבור מכירת דירה פעם בשנה וחצי, וגם פטור במכירת דירה יחידה ועוד . אלה ונוספים הם תנאי חוק מיסוי מקרקעין.

בעת מכירתם של נכסים שאינם דירות למגורים בילויי של עורך דין מקרקעין, לא ניתנת זכאות לפטור ממס שבח. אלא במקרים מיוחדים כגון העברה לקרוב או למי שהינו פטור.

מהו מיסוי מקרקעין בדירות מגורים ? 

דירות מגורים שאכן משמשות למגורים לעיתים לא יכולות ליהנות מהפטור ממס שבח וחייבות בתשלום. רק בשנת 1997 נוסף תיקון לחוק ונוספה הגדרה חדשה של הייתה קיימת עד לאותה העת הנקראת דירת מגורים מזכה. זוהי דירה המזכה כאמור בפטור ממס שבח. בעקרון עד לאותה שנה זיכתה כל דירת מגורים בפטור אך לאחר מכן ניתן היה לקבל פטור רק בעבור דירת מגורים אשר שימשה בפועל למגורים לתקופה מסויימת המצויינת בחוק מיסוי מקרקעין. זהו תיקון שנעשה בכדי להמריץ בעלי דירות מגורים שלא להשכיר אותן לצרכי מסחר אלא לצרכי מגורים בלבד. מצב זה קרה לאור עודפי ביקוש לדירות מגורים שהיו בזמן ההוא בגלל גל העלייה הגדול שהגיע לישראל.

לאחר שגל העלייה דעך, נשארה על כנה ההגבלה של שימוש למגורים בלבד כתנאי לפטור.

במקרים מסוימים חושב המוכר בטעות כי הוא זכאי לפטור ממס שבח. מאחר ולא לקח בחשבון פרמטר חשוב הנדרש לצורך מתן הפטור. לדוגמא אם מכר חלק מדירה שהייתה לו ושהייתה פטורה ממס. הוא איבד את הפטור. דוגמא נוספת היא כשאחד משני בני זוג מוכר דירת מגורים או דירת מגורים של ילדיו, בן זוגו מאבד את הזכות לפטור ממס שבח לארבע שנים.

מהי תקלת מס ?

חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק ליבראלי ומבחינת החוק גם ידועים בציבור הם חלק מהתא המשפחתי. למצב זה השלכות רבות.  דוגמא טובה ורווחת בחברה הישראלית היא , אם בני זוג חברים שאינם נשואים גרים ביחד בדירה משותפת ואחד מהם מכר דירה אחרת השייכת לו . באותו הרגע איבד בן הזוג השני את זכותו לפטור ממס שבח באם ירצה גם הוא למכור דירה.